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項(xiàng)目業(yè)主：山門村村委

完成時(shí)間：2017年

項(xiàng)目類型：鄉(xiāng)村振興規(guī)劃/美麗鄉(xiāng)村設(shè)計(jì)

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

山門村產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，既有工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)，本身又具備一定旅游資源。并且“山門洞”景區(qū)已經(jīng)有了粗淺的旅游開發(fā)。為了更上層樓，政府的平臺(tái)公司特組織進(jìn)行旅游業(yè)為樞紐的鄉(xiāng)村振興規(guī)劃。

我院承接本項(xiàng)目后：一是打破傳統(tǒng)的面面俱到編制格局，針灸式的選擇從“產(chǎn)品、營(yíng)銷、運(yùn)管”三大最關(guān)鍵的角度切入；二是充分理解政府平臺(tái)型公司的行為特點(diǎn)，為其揚(yáng)長(zhǎng)避短的進(jìn)行策劃。

二、規(guī)劃要點(diǎn)

1、山門洞產(chǎn)品提升：破解“三缺二”

我們?cè)\斷在“觀光獵奇+休閑娛樂+度假養(yǎng)生”三大經(jīng)典產(chǎn)品體系中，山門洞現(xiàn)狀呈現(xiàn)“三缺二”格局！觀光產(chǎn)品發(fā)展尚可，度假產(chǎn)品和娛樂產(chǎn)品缺乏。

（1）觀光類產(chǎn)品診斷：主要是“花海+洞穴”，初期發(fā)展較順利。但從遠(yuǎn)期戰(zhàn)略看都有致命弱點(diǎn)，同質(zhì)化強(qiáng)、缺乏獨(dú)特IP，急需提升！

——提升建議： “洞穴”的提升策略是挖掘“桃花源”人文主題；“花海”提升策略是主題化花海替代、以及創(chuàng)意稻田的替代。

（2）度假類產(chǎn)品診斷：政府自己做的所謂高端民宿“只有空間形態(tài)引力、缺少產(chǎn)業(yè)活力”。原因是度假類產(chǎn)品無法像觀光型產(chǎn)品那樣做到“建成即產(chǎn)品”。休閑度假產(chǎn)品，往往自身有較長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)鏈條、對(duì)游客有較長(zhǎng)服務(wù)鏈條。因此即使政府直接投資建成了也可能只是空殼。

——提升建議：一是招商引資讓社會(huì)資本來做逐步發(fā)展高端度假產(chǎn)品；二是引導(dǎo)發(fā)展農(nóng)家樂作為中低端度假產(chǎn)品的支撐.。

（3）娛樂類產(chǎn)品診斷：休閑娛樂產(chǎn)品，有的和度假產(chǎn)品一樣產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，并不適合政府直接投資；但也有部分娛樂產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈條短，政府也可以做一部分

——提升建議：政府先“托市”建設(shè)運(yùn)營(yíng)一批運(yùn)營(yíng)與服務(wù)鏈條相對(duì)簡(jiǎn)單的游樂項(xiàng)目。例如淺塘摸魚、荷塘趣味游樂橋、親子戲水廣場(chǎng)等；至于兒童樂園等大中型游樂項(xiàng)目則引入社會(huì)資本來做。

2、山門洞營(yíng)銷引爆：占位“桃花源”

兩大現(xiàn)狀拳頭產(chǎn)品，花海和洞穴，均缺乏唯一性獨(dú)特性，用流行語說，是缺乏主題IP！

但如果把洞穴不僅視為自然遺產(chǎn)、更視為人文遺產(chǎn)，可以挖掘出獨(dú)特IP！那就是：“中華古桃源、千年隱士村”。因?yàn)椋孩俚乩砀窬纸嵌?，神似“桃花源記”原型比較優(yōu)勢(shì)明顯；②人文角度“有說頭、可演繹”陶淵明拜謁瞿硎的傳說；③至于武陵源地名考據(jù)的劣勢(shì)，轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略理念正好避開區(qū)域同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，豎立起“長(zhǎng)三角地區(qū)的桃花源”相對(duì)唯一性。

占位“桃花源”意義：其一，高舉高打，使山門洞不僅成為山門鄉(xiāng)滿天星星中的一輪明月，甚至是長(zhǎng)三角的（準(zhǔn)）一流IP型觀光名勝景區(qū)！其二，桃花源的深厚文化內(nèi)涵，不僅有旅游業(yè)功能，還有泛旅游產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)性。未來對(duì)于帶動(dòng)高端農(nóng)業(yè)、創(chuàng)辦文創(chuàng)基地與大地藝術(shù)節(jié)等都具備想象力。

3、山門洞運(yùn)管機(jī)制：三個(gè)借鑒模式

最理想模式——碧峰峽模式：1+1合作模式。政府（國(guó)企）與一家外來專業(yè)投資運(yùn)營(yíng)商合作，企業(yè)占大股并取得壟斷性經(jīng)營(yíng)權(quán)，政府股份只承擔(dān)資產(chǎn)保值、增值功能。政府（國(guó)企）不謀求參與經(jīng)營(yíng)權(quán)，僅行使保護(hù)和監(jiān)督權(quán)。

較現(xiàn)實(shí)模式之——烏鎮(zhèn)模式：政府所有與國(guó)企運(yùn)營(yíng)之間，通過內(nèi)部“壯士斷腕”式改革，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性分離，讓國(guó)企完全市場(chǎng)化。

較現(xiàn)實(shí)模式之——富春江模式：國(guó)企為大股東主導(dǎo)，吸納本地民間眾多中小投資者股份制合作。雖然改革不徹底，但能借助民營(yíng)資本，刺激國(guó)企活力。