提要:“旅游控制性詳細規(guī)劃”絕對不是想當然的：比總規(guī)詳細點、比修規(guī)粗略點的----那種東西！

源于城市規(guī)劃中的控制性詳細規(guī)劃，其前提是成片建設(shè)用地。背后原因是：如果在建設(shè)用地上缺乏控制各自建設(shè)，可能會對其他人產(chǎn)生“負外部效應(yīng)”（比如你家的屋檐遮了我家的日照，所以要對層高、間距做控制規(guī)劃）?？匾?guī)的實質(zhì)是：通過對空間的控制規(guī)劃來調(diào)節(jié)空間中的人與人之間的利益！

為什么說在旅游規(guī)劃中多數(shù)時候不存在所謂“旅游控制性詳細規(guī)劃”呢？因為多數(shù)旅游景區(qū)景點中，并無大量常住人口和成片建設(shè)用地。不存在：去調(diào)控建設(shè)用地上常住人口間的“外部效應(yīng)”導致的利益關(guān)系。如果一定要說旅游區(qū)需要控規(guī)的話，那也不是調(diào)控“人與人”的關(guān)系，而是調(diào)控“人、地”關(guān)系（即臨時游客和固有生態(tài)環(huán)境的關(guān)系）。

如果是有大量建設(shè)用地的“泛旅游產(chǎn)業(yè)”呢?例如大型旅游地產(chǎn)、主題公園等。其實質(zhì)是城鄉(xiāng)建設(shè)用地范疇了，當然需要做控規(guī)！不過不是旅游控規(guī)。因為從法律法規(guī)角度，城鄉(xiāng)建設(shè)用地上的項目應(yīng)該做城鄉(xiāng)規(guī)劃層面的控規(guī)。

近年，偶遇某些地方政府組織“旅游控制性詳細規(guī)劃”編制，還有一些規(guī)劃單位也欣然參與。

還曾遇到過某市旅游局長說：我市東部山區(qū)有幾個景區(qū)想做規(guī)劃。做“總規(guī)”吧覺得不夠細；做“修規(guī)”吧覺得花錢太多。那就做個“控規(guī)”吧，比總規(guī)詳細點但比修規(guī)粗略點。----我聽后愕然。

不得不說：某種技術(shù)誤解不僅存在于客戶方，也存在于我們的一些規(guī)劃同行中。至道規(guī)劃院認為：絕大多數(shù)時候，旅游規(guī)劃不存在所謂“控制性詳細規(guī)劃”。

1、“控制性詳細規(guī)劃”的前世今生

這個術(shù)語是從城市規(guī)劃界引進的。其實中國城市規(guī)劃界在改革開放前只存在一種“詳細規(guī)劃”（實質(zhì)是“修建性詳細規(guī)劃”）。直到1991年版的《城市規(guī)劃編制辦法》才首次將詳細規(guī)劃區(qū)分為“控制性詳細規(guī)劃” （簡稱“控規(guī)）和“修建性詳細規(guī)劃”（簡稱“修規(guī)”）。

 顯然“控規(guī)”是適應(yīng)市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，借鑒的是美國區(qū)劃（zoning）理論。因為在市場經(jīng)濟條件下，城市建設(shè)方由國家變成企業(yè)，政府規(guī)劃當然就不宜強制到具體“修建”層面；而改為通過“控制”土地性質(zhì)、容積率、建筑高度等指標，變直接干涉市場行為為間接約束市場行為。

那么可能有人問：什么不干脆徹底放開市場行為，還要通過“控規(guī)”來間接約束呢？這就涉及到城市經(jīng)濟的“外部效應(yīng)”理論了。

其實早期的市場經(jīng)濟國家，如美國還真的是沒有類似控規(guī)的東西來約束城市規(guī)劃建設(shè)。歷史轉(zhuǎn)折點發(fā)生在1916年的紐約市，當時紐約市曼哈頓區(qū)的下城建造了一棟“公平大廈”。誰知公平大廈不公平，這棟大廈不僅高度超過了相鄰的建筑，占據(jù)了自己土地所有權(quán)邊界內(nèi)的所有陸地面積，嚴重影響了相鄰建筑的采光，由此在紐約市引起了廣泛的討論。這次討論的結(jié)果，在美國歷史上產(chǎn)生了第一部綜合性的分區(qū)制土地管理法律。這部法律不僅從此規(guī)范了紐約市的土地管理，而且他們制定的《分區(qū)土地管理標準法案》，還在1924年為美國聯(lián)邦政府商務(wù)部所采納和發(fā)布，成為美國其他地方政府制定土地管理法的范本?！@就是后來為我國控制性詳細規(guī)劃所借鑒的美國區(qū)劃（zoning）理論的起源。

2、狹義旅游區(qū)一般不存在“控規(guī)”的前提條件

現(xiàn)在我們明白了，控規(guī)的實質(zhì)是：因為城市經(jīng)濟的“外部效應(yīng)”（一人的城市建設(shè)行為會影響另一人的利益），所以必須通過對空間的直接調(diào)控，來間接調(diào)控人與人的利益。

（參見：下圖是一典型控規(guī)圖件）

那么很顯然，狹義的、純粹的旅游景區(qū)不存在這種做控規(guī)的前提條件：因為旅游景區(qū)景點中，并無大量常住人口和成片建設(shè)用地。不存在：去調(diào)控建設(shè)用地上常住人口間的“外部效應(yīng)”導致的利益關(guān)系。當然就不存在所謂旅游控規(guī)了。

如果一定要說旅游區(qū)需要規(guī)劃調(diào)控什么的話，那也不是調(diào)控“人與人”的關(guān)系，而是調(diào)控“人、地”關(guān)系，也就是游客和生態(tài)環(huán)境的關(guān)系，即游客的臨時活動和固有的動物植物、地質(zhì)地貌的關(guān)系。（這種控制手段可以部分可以參考《風景名勝區(qū)保護條例》等。也就是說，如果將來還真需要存在“旅游控規(guī)”這個術(shù)語的話，那么內(nèi)涵要科學的變化，主要內(nèi)涵應(yīng)該變成控制人、地關(guān)系的指標與手段）

3、泛旅園區(qū)雖存 “控規(guī)”前提條件，但法規(guī)層面不屬 “旅游控規(guī)”

那么如果是有大量建設(shè)用地的“泛旅游產(chǎn)業(yè)”園區(qū)呢?例如大型旅游地產(chǎn)、主題公園。其中實質(zhì)性存在成片的城鄉(xiāng)建設(shè)用地，當然需要做控規(guī)！

不過這時候做旅游控規(guī)意義不大，因為從法律法規(guī)角度，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地上做項目，應(yīng)該做城市規(guī)劃層面的控制性詳細規(guī)劃。

也就是說，做控規(guī)最大的實際意義上通過“法規(guī)”來調(diào)控外部效應(yīng)。而目前與城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)的各種規(guī)劃層面，城市規(guī)劃無疑是法規(guī)效應(yīng)最強。（未來法規(guī)性最強的應(yīng)該是 “三規(guī)合一”。即城市規(guī)劃、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地規(guī)劃三規(guī)合一?？傃灾糜我?guī)劃不具有上述層面的法規(guī)性。）

那么一個附加問題來了：旅游地產(chǎn)、主題公園、文旅園區(qū)等的控規(guī)，旅游規(guī)劃單位和人員真的就不需要參與了嗎？

答：

法制層面，確實是不需要旅規(guī)單位參與的。（因為法制層面做的是城鄉(xiāng)規(guī)劃的控制性規(guī)劃，而不是旅游的控制性規(guī)劃。）

技術(shù)層面，實際上還是需要旅游規(guī)劃人員或單位技術(shù)參與的。因為在規(guī)劃實踐中，傳統(tǒng)城鄉(xiāng)規(guī)劃單位擅長的主要還是空間規(guī)劃，對旅游項目策劃、旅游經(jīng)濟布局的研究較少。而控規(guī)雖然表面調(diào)控的是空間，但背后必須對空間上特定產(chǎn)業(yè)、特定項目的經(jīng)濟規(guī)律有深刻了解，才能回到空間層面有的放矢的設(shè)置控規(guī)的控制條件與控制手段。

所以，遇到具體的泛旅產(chǎn)業(yè)項目，到了編制控規(guī)層面，可以是旅規(guī)單位和城規(guī)單位聯(lián)合編制；甚至也可以是旅規(guī)單位單獨編制----只是要注意其編制成果是城鄉(xiāng)規(guī)劃的組成部分、而不是旅游規(guī)劃的組成部分.

【以質(zhì)量感動客戶，因誠信堅守品質(zhì)--至道規(guī)劃】