一、    養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場有多大？

1、 中國已成世界上老年人口最多的國家！

2016 年我國65 歲以上人口已達到 1.49 億人， 65 歲以上人群占總?cè)丝诒壤秊?10.8%。（按照學(xué)術(shù)標準，當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個國家或地區(qū)的人口處于老齡化社會。中國老年人口比例嚴重超標。）

所以未來養(yǎng)老設(shè)施缺口之大，是公認的。但是養(yǎng)老設(shè)施的提供，其中既有事業(yè)部分，也有產(chǎn)業(yè)部分。對于社會資本投資而言，顯然更關(guān)心產(chǎn)業(yè)部分。

2、 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機會又有多大？

國內(nèi)有一個普遍的“9073” 頂層構(gòu)想。即90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老；7%的老年人通過社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老；3%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老（即“機構(gòu)養(yǎng)老”）。

顯然，90層面的產(chǎn)業(yè)化較少；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要在后面的7和3層面。而且7和3層面也還存在國家福利院等“養(yǎng)老事業(yè)”部分，只不過事業(yè)機構(gòu)提供養(yǎng)老設(shè)施規(guī)模不足，缺口太大。因此，社會資本產(chǎn)業(yè)化進軍的是7和3層面，尤其是3機構(gòu)養(yǎng)老層面社會資本將占據(jù)大頭?！捎谥袊B(yǎng)老人口基數(shù)大，所以哪怕只是3%中的一部分，絕對市場產(chǎn)業(yè)份額也還是足夠誘人。

（1） 這“3%”的市場目前是“老年金領(lǐng)”

目前機構(gòu)養(yǎng)老的市場說白了是 “三老客戶”：中年老板們的父母；已進入暮年的老板自身；老教授老專家老領(lǐng)導(dǎo)。是戲稱的所謂“老年金領(lǐng)”。

但是目前這個市場規(guī)模還不大，投資較火是因為大家都抱著 “跑馬圈地”提前布局思路。這種思路恰當與否，要結(jié)合投資企業(yè)具體背景去判斷，因為所謂“不前瞻會淘汰，太前瞻會跳樓”，分寸的拿捏因企業(yè)而異。

（2）這“3%”的市場未來是“老年白領(lǐng)”

那么像歐美一樣，更加規(guī)?；?、大眾化的養(yǎng)老市場（即所謂“老年白領(lǐng)”），在中國何時會全面爆發(fā)呢？

北京至道規(guī)劃院結(jié)合國內(nèi)外研究判斷： 等到獨生子女高潮期的父母們開始進入老齡化時，即上世紀60年代出生的這一批人到達65-70歲左右時，老年白領(lǐng)市場將爆發(fā)。這個市場距離規(guī)?；l(fā)尚需數(shù)年，大概要到2025年后?！斎灰陨鲜呛唵蔚臅r間判斷，有些企業(yè)以“空間換時間”，產(chǎn)品會提前一點。

二、    機構(gòu)養(yǎng)老能提供什么產(chǎn)品？

這3%市場，又細分為三類客戶，相應(yīng)的分為三種類型產(chǎn)品：

三、    養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

前面章節(jié)分析過了，活躍型養(yǎng)老社區(qū)本質(zhì)就是一種旅游地產(chǎn)。而照顧型和護理型養(yǎng)老，雖然在國外采用的“會員+租賃”為主，但在國內(nèi)通常也會尋求地產(chǎn)模式。因此9073中的3%中產(chǎn)品的盈利模式，本質(zhì)上還是探討“養(yǎng)老地產(chǎn)”盈利模式。

1、   常規(guī)租賃

這是最傳統(tǒng)模式。不再贅述。

2、   產(chǎn)權(quán)銷售：

(1)一次性銷售：

實質(zhì)和旅游地產(chǎn)銷售是一回事。一次性銷售一個居住房子。

從養(yǎng)老功能理論角度，僅適合“活躍型養(yǎng)老”市場；但從當下中國實際銷售市場角度，不限于老人市場，還包括家庭度假、房地產(chǎn)投資等。

(2)分割產(chǎn)權(quán)銷售

“分割產(chǎn)權(quán)、共享時權(quán)”的分時度假模式。即投資者買下某個養(yǎng)老公寓或度假酒店的一個產(chǎn)權(quán)單位（比如一個標間），然后地產(chǎn)商回購使用權(quán)，統(tǒng)一進行運營管理，投資者可參與運營收入的分紅。

這種模式適應(yīng)廣泛，既適合活躍性養(yǎng)老市場，也能兼顧照顧型和護理型養(yǎng)老市場。也能進行房地產(chǎn)投資

3、   會員銷售：

會籍制度在高爾夫俱樂部、游艇會俱樂部、鄉(xiāng)村俱樂部開發(fā)中廣泛應(yīng)用，因為它在資金籌措和建設(shè)運營起到很重要的作用。在高端的養(yǎng)老地產(chǎn)中，會籍制也可以嘗試，通過會籍費的籌措解決短期資金收入，同時增加營運收入。

會籍費可設(shè)多個檔次分別對應(yīng)不同的權(quán)益：比如鉆石會員可享受單人套間床位，一般會籍享受一般的多人房床位。會籍沒有年限，可以二手轉(zhuǎn)讓，具有流通價值。會籍等同于一種家庭對養(yǎng)老物業(yè)的投資，具有投資價值。這樣將刺激會籍的銷售。擁有會籍的家庭才能安排老人入住養(yǎng)老公寓，老人根據(jù)享受不同的專業(yè)服務(wù)另外支付月費。

四、    養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑設(shè)計

老年建筑設(shè)計在坡度、日照方面都有自己的特殊要求。目前國內(nèi)已經(jīng)逐步引進了相關(guān)建筑設(shè)計標準。

但是目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計跟成熟養(yǎng)老國家建筑設(shè)計比較，IT技術(shù)運用存有很大的提升空間。如日本的老人社區(qū)：真心香里園已成熟運用感應(yīng)裝置和交互裝置技術(shù)。感應(yīng)裝置在老人定位、床上異常感應(yīng)、洗手間異常感應(yīng)起到明顯作用；交互裝置在遠程診斷、外界聯(lián)系、遠程檢測、老人娛樂顯示出神奇的功效。在服務(wù)要求越來越高和專業(yè)人力成本愈來愈高的未來，IT技術(shù)在中國的運用非常有必要性。

五、    關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)補貼

我們接觸一些客戶，動輒就提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)國家扶持，一個床位有多少補貼云云。但是他其實做的是活躍性老人社區(qū)——養(yǎng)老旅游地產(chǎn)。養(yǎng)老旅游地產(chǎn)，其實是理論上不應(yīng)拿補貼、實踐上也很難拿到補貼的，詳情另文參見《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)補貼怎么拿？》  http://mixonconsulting.com/shows/36/72.html 

至道規(guī)劃院建議那些從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來的客戶，可以老老實實的針對周邊大城市市場和本地返鄉(xiāng)富裕階層做一些養(yǎng)生養(yǎng)老旅游地產(chǎn)。把養(yǎng)生價值、休閑度假價值做好。

但如果耐力不夠，則不要盲目進軍護養(yǎng)型的狹義養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。因為其產(chǎn)業(yè)鏈條較長，和房地產(chǎn)的短平快完全不是一回事