一、項(xiàng)目概況

柏泉農(nóng)場(chǎng)位于武漢市東西湖區(qū)。目前正面臨國營農(nóng)場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。農(nóng)業(yè)旅游成為升級(jí)選擇重要路徑之一。

目前主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)種植和漁業(yè)養(yǎng)殖；第二產(chǎn)業(yè)，食品加工業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)，非常薄弱。

二、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化思路

1、第一產(chǎn)業(yè)

第一產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化主要在于兩方面，其一著力于農(nóng)業(yè)方面，其二著力于為農(nóng)村方面。

農(nóng)業(yè)方面旨在對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的前、中、后環(huán)節(jié)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)本身提升，和新產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)全面優(yōu)化：

前端以引入武漢農(nóng)科所為前提，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模化農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，在提高農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的同時(shí)，大力發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，包括高科技農(nóng)業(yè)觀光和田園大地景觀觀光，并在現(xiàn)有鄉(xiāng)村資源的基礎(chǔ)上，將水上觀光、濕地觀光、山林觀光等觀光型項(xiàng)目進(jìn)行組合打造；實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益與旅游觀光效益的組合。同時(shí)，還可以農(nóng)田租賃、林木認(rèn)養(yǎng)等方式吸引城市居民參與到農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)中來。

中端著眼于農(nóng)產(chǎn)品的加工和銷售環(huán)節(jié)，一方面，在規(guī)?；同F(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)上，加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道的建設(shè)，擴(kuò)大銷售量；另一方面可以將農(nóng)產(chǎn)品營銷和銷售過程與旅游休閑過程進(jìn)行融合，以采摘節(jié)、趕大集、農(nóng)業(yè)作坊、農(nóng)家餐飲等方式打造具有游樂、休閑和銷售多重功能的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)銷售水平的提高。

后端著眼于農(nóng)產(chǎn)品的終端與服務(wù)體系建設(shè)，一方面，通過提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量，強(qiáng)化綠色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等方式提高農(nóng)產(chǎn)品終端銷售的基礎(chǔ)價(jià)值提升，另一方面，也可以將農(nóng)產(chǎn)品銷售和服務(wù)終端與旅游產(chǎn)品銷售終端進(jìn)行結(jié)合，還可以借鑒服務(wù)行業(yè)的會(huì)員制方式，將高品質(zhì)、高附加值的農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)水平和內(nèi)容進(jìn)行擴(kuò)展和深化。

農(nóng)村方面主要通過對(duì)農(nóng)民居住環(huán)境、優(yōu)化和豐富農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、完善農(nóng)村公共設(shè)施建設(shè)、提高農(nóng)民社會(huì)福利待遇等方面的優(yōu)化，從多個(gè)方面促進(jìn)農(nóng)業(yè)整體產(chǎn)業(yè)水平的提升。

2、第二產(chǎn)業(yè)

從柏泉的城市規(guī)劃要求可見，其工業(yè)應(yīng)該采取的是適度發(fā)展，生態(tài)化、科技化提升戰(zhàn)略。引進(jìn)不破壞生態(tài)環(huán)境的第二產(chǎn)業(yè)，如大中型農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)等。減少工業(yè)對(duì)農(nóng)場(chǎng)資源的占有，限制其對(duì)農(nóng)場(chǎng)整體生態(tài)和環(huán)境的破壞，引導(dǎo)工業(yè)向科技含量更高，產(chǎn)能更高方向調(diào)整。

3、第三產(chǎn)業(yè)

農(nóng)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的第三產(chǎn)中傳統(tǒng)行業(yè)多，檔次品位低，大部分是為生活服務(wù)的行業(yè)，為生產(chǎn)服務(wù)的金融、保險(xiǎn)、物業(yè)、配送、生產(chǎn)要素市場(chǎng)、中介服務(wù)等新型業(yè)態(tài)發(fā)展較慢。而柏泉的旅游景觀資源相對(duì)較弱，如果單純依靠觀光型旅游，是難以得到較大程度提升和深化的，因此，第三產(chǎn)業(yè)的應(yīng)該圍繞三個(gè)核心進(jìn)行優(yōu)化：

其一是城市現(xiàn)代大中型商業(yè)的創(chuàng)新與引進(jìn)。柏泉的資源基礎(chǔ)是鄉(xiāng)村，但同時(shí)其城市區(qū)位意義也較為重要，特別是通過拆村并點(diǎn)，農(nóng)場(chǎng)核心區(qū)域的城鎮(zhèn)化水平得到很大提高，因此，城市現(xiàn)代大中型商業(yè)的引進(jìn)成為了必須和必然，其進(jìn)駐過程，同時(shí)也是在鄉(xiāng)村環(huán)境下進(jìn)行創(chuàng)新和改造的過程，該過程不僅有利于柏泉的第三產(chǎn)業(yè)提升，也有利于進(jìn)駐商業(yè)的銷售模式和形象創(chuàng)新。

其二是旅游休閑商業(yè)的擴(kuò)展與引進(jìn)。在旅游休閑產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的過程中，必然帶來旅游休閑型商業(yè)的進(jìn)駐，該過程不是單純的招商過程，更是以柏泉既有資源對(duì)其進(jìn)行引導(dǎo)的轉(zhuǎn)化、放大、集中、配置、提升的過程。以柏泉深厚的楚文化為基礎(chǔ)資源，可集合各類旅游休閑商業(yè)在區(qū)域內(nèi)，并以文化和旅游消費(fèi)行為提升其價(jià)值和產(chǎn)業(yè)水平。

其三是房地產(chǎn)帶動(dòng)的各類商業(yè)的引進(jìn)。柏泉的資源和區(qū)位條件決定了其發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)（特別是休閑、景觀住宅地產(chǎn)）的基本條件，而住宅地產(chǎn)必然會(huì)帶來社區(qū)和城鎮(zhèn)配套商業(yè)的進(jìn)駐，進(jìn)駐的商業(yè)通過與柏泉的資源融合，一方面可擴(kuò)展其服務(wù)功能和景觀功能，另一方面也作為提升整個(gè)柏泉區(qū)域形象的重要補(bǔ)充。

4、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)提升

在上述三個(gè)產(chǎn)業(yè)的提升同時(shí)，還可將一、二、三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行充分互動(dòng)，在互動(dòng)中產(chǎn)生或引入更具活力，更具時(shí)代氣息、更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的其他產(chǎn)業(yè)（如教育產(chǎn)業(yè)、會(huì)議會(huì)展產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)、婚慶產(chǎn)業(yè)等），在“大聯(lián)動(dòng)”中提升整個(gè)柏泉的產(chǎn)業(yè)水平。

本項(xiàng)目農(nóng)田面積大、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件較好，農(nóng)業(yè)是項(xiàng)目整體開發(fā)的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的保證。現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、生態(tài)化農(nóng)業(yè)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題是否解決，直接影響項(xiàng)目旅游和房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)展和品質(zhì)。因此，在農(nóng)業(yè)生態(tài)化、產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化過程中，同時(shí)啟動(dòng)，并逐步開發(fā)旅游、房地產(chǎn)。當(dāng)旅游和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到一定階段，再以其客源、信息、文化等優(yōu)勢(shì)反哺農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)三者的共同發(fā)展和效益提升。

需要說明的是，柏泉區(qū)域經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)業(yè)互動(dòng)提升過程中，其基礎(chǔ)應(yīng)該是旅游休閑與農(nóng)業(yè)的互動(dòng)，在此基礎(chǔ)上，才可能形成其他產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)和多種互動(dòng)結(jié)構(gòu)。

5、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈“產(chǎn)前”環(huán)節(jié)互動(dòng)結(jié)構(gòu)

產(chǎn)前項(xiàng)目主要包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之前，為其提供技術(shù)研發(fā)、生產(chǎn)資料等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。

6、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈“產(chǎn)中”環(huán)節(jié)互動(dòng)結(jié)構(gòu)

產(chǎn)中項(xiàng)目主要包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，為其提供種植、維護(hù)、收獲等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目中可初步判斷的主力農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)如下：

l  糧食：水稻、小麥、玉米等

l  經(jīng)濟(jì)作物：蓮藕、花卉、油菜、水果、棉花、茶、中藥材等

l  畜牧業(yè)養(yǎng)殖：家禽、圈養(yǎng)野生動(dòng)物

l  漁業(yè)養(yǎng)殖：武昌魚、蟹、蝦、甲魚等

l  林業(yè)種植：松、杉、楊、柳、桑、竹；板栗、桃、李、杏、核桃等

l  其他副業(yè)：蜜蜂、菌類等

l  高科技農(nóng)業(yè)：綠色農(nóng)業(yè)、水生蔬菜、反季作物、高檔引進(jìn)蔬菜和水果等

該產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目策劃如下：

7、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈“產(chǎn)后”環(huán)節(jié)互動(dòng)結(jié)構(gòu)

產(chǎn)后項(xiàng)目主要包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之后，為其提供加工、物流、營銷等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。

三、旅游發(fā)展規(guī)劃

1、定位

柏泉項(xiàng)目不是一個(gè)簡(jiǎn)單的風(fēng)景區(qū)旅游項(xiàng)目，它是與柏泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，與城市多種第三產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，在新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程中，多產(chǎn)業(yè)互動(dòng)促進(jìn)的綜合型旅游項(xiàng)目。所以我們將其定位于

鳳舞楚天，神奇柏泉

——生態(tài)公園中的休閑田園小鎮(zhèn)

“生態(tài)公園中的休閑田園小鎮(zhèn)”——優(yōu)良的山水生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境是柏泉的優(yōu)勢(shì)資源，是發(fā)展柏泉旅游的基礎(chǔ)依托。柏泉本身的環(huán)境就是一個(gè)大的生態(tài)公園。而柏泉鎮(zhèn)，就是生態(tài)公園中的休閑田園小鎮(zhèn)。生態(tài)公園、休閑田園小鎮(zhèn)，是都市人夢(mèng)寐以求的家園。

“鳳舞楚天”——楚文化的核心是鳳文化，而旅游區(qū)在景觀上營造成鳳圖騰的形象，柏泉正如一只飛鳳，帶著吉祥，充滿激情浪漫色彩，舞動(dòng)在荊楚大地。

“神奇柏泉”——楚文化充滿玄幻色彩，楚鳳是神奇的鳥?！墩f文》記載：“鳳，神鳥也，天老曰：鳳之象也，鴻前，鱗后，蛇頸，魚尾、鸛嗓、鴛思、龍文、魚背、燕頷、雞喙，五色備舉?！睉?zhàn)國時(shí)楚人歇冠子的《歇冠子》也說：“鳳，鶉火之禽，太陽之精也?！卑厝糜诎厝啪啪畮О叵?，相傳龜山柏樹根直伸入井底，似金鯉游動(dòng)，且與月塘水井水不犯塘水，頗為神奇。楚文化的神奇、鳳的神奇、柏泉古井的神奇，共同造就了荊楚大地上神奇的柏泉。

2、產(chǎn)品

3、功能區(qū)劃

和鳳圖騰形象契合，空間上形成“一核二翼三區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)。一核，指楚鎮(zhèn)，構(gòu)成鳳的頭部；二翼，指杜公湖商務(wù)休閑度假區(qū)和景德寺生態(tài)與文化旅游區(qū)，構(gòu)成鳳的兩翼；三區(qū)指楚鄉(xiāng)觀光休閑區(qū)、鄉(xiāng)村綜合游樂區(qū)和府河濕地游憩區(qū)三區(qū)，構(gòu)成鳳背和鳳尾。

【北京至道：美麗鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)幕后推手/上十年鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃、休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，近百個(gè)鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃、農(nóng)業(yè)生態(tài)園規(guī)劃、田園綜合體規(guī)劃落地案例 】