——大型泛旅園區(qū)項目，第一步要做好“概規(guī)”!

近年，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地，做休閑養(yǎng)生養(yǎng)老等泛旅游、泛地產(chǎn)項目的熱潮漸起。這種大型園區(qū)項目往往與政府有較長談判周期，而“做規(guī)劃”往往是談判周期中的一項關(guān)鍵工作。總規(guī)、控規(guī)、修規(guī)、概規(guī)……這個周期中究竟要做哪種規(guī)劃呢?

拿地者中，有的是傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，第一次接觸泛旅游泛地產(chǎn)項目；有的甚至就是礦業(yè)老板跨行，以前根本就沒接觸過空間型項目，更是丈二摸不著頭腦。因此往往最后花了冤枉錢。

最近接洽的一位山西商人的故事有代表性。在資源行業(yè)周期向下情況下，近年他開始涉足文旅和地產(chǎn)，欲盤活前些年積攢的真金白銀。但是由于不懂行，第一次拿地時，花了200萬，做了個所謂“打包”規(guī)劃----從總規(guī)一直做到修規(guī)。結(jié)果欲哭無淚…..

（后來這位投資商輾轉(zhuǎn)找到了我們，下面是我院總規(guī)劃師和其一場推心置腹談話的實錄）

主：丁總好，歡迎。之前通過李x先生的介紹，您在貴州那個項目遇到情況我基本了解了。

客：好好。希望姜總能給出些實實在在的建議啊。之前花了200萬，確實是打了水漂。但我寧愿打水漂，也要找到“真人”。

主：“真人”不敢當(dāng)啊。但我想和丁總說句“真話”。說實話，之前你和XX規(guī)劃院簽約時，你覺得這個打包合同劃算嗎？-----當(dāng)時是不是覺得很劃算，丁總？說實話啊。

客：……（沉吟半晌）說實話，當(dāng)時是覺得劃算的，四個規(guī)劃合同打包在一起200萬，等于平均50萬一個。去了那么大的（規(guī)劃）面積；XX規(guī)劃院據(jù)說又是你們這行中名氣很大的一個……

主：看知名度不是你的錯，這是普遍社會心理。但是知名度和美譽度不對等，這是我們這個行業(yè)目前畸形現(xiàn)狀，這個非業(yè)內(nèi)人士也很難了解，這個也不是你的錯。

但是丁總你還是犯了個錯：貪便宜。呵呵

客：……

主：對不起，和您開個玩笑了。其實這也不是您的錯。因為這種打包合同本身是陷阱。我年輕時也在這些類似的大院做過，這些套路我還是了解的。

客：噢，姜總，這話怎么講？

主：你知道嗎？像您這種項目，目前和市政府只是意向協(xié)議，真正建設(shè)用地一塊都沒有拿。這種情況下，你還去做什么修建，有用嗎？有必要嗎？

當(dāng)然，這不能怪您。對方要么就是水貨自己都不懂，要么就是揣著明白裝糊涂。從我的行業(yè)經(jīng)驗來說，后者可能性更大點。

客：噢，您說。

主：你這階段最需要的是解決什么工作？其實不是規(guī)劃而是拿地，為什么又要做規(guī)劃呢？是把規(guī)劃作為促進與政府談判手段，對不對？一是要通過策劃規(guī)劃挖掘出發(fā)展前景，能掙錢、帶來就業(yè)、帶來地方知名度，給政府信心同時也給你們自己信心；二是進一步，政府基于這種發(fā)展前景給予你們相應(yīng)的政策支持，包括建設(shè)用地指標，還包括相關(guān)政策性補貼等，是不是？接下來你和政府就正式簽約和拿地了。這就是你第一階段工作。

客：對，對。

主：做完第一階段，產(chǎn)權(quán)明晰了，才談得上進入第二階段，即建設(shè)階段，而修規(guī)正是為建設(shè)服務(wù)的！而從我們規(guī)劃院的技術(shù)術(shù)語而言，修規(guī)也是基于“建設(shè)用地”而言。

主：所以這個階段其實只需要做一件事，就是概規(guī)，概念性規(guī)劃！

客：概念性規(guī)劃？和總規(guī)的區(qū)別在哪里？

主：您問得好。看來吃一塹長一智，你也快成規(guī)劃專家了，呵呵。概念性規(guī)劃呢，其實也細分兩種，一種是總規(guī)的簡化版；一種是總規(guī)簡化版+意向性詳細規(guī)劃設(shè)計。相應(yīng)的也有兩種收費辦法。像你這樣大型項目前期拿地的概規(guī)，一般是做第二種，有時候也稱為“概念性詳細規(guī)劃”。

所謂簡化的部分：一是總規(guī)中的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，如果水電暖等基礎(chǔ)市政有困難，在總體規(guī)劃中再研究解決，概念性規(guī)劃不對市政基礎(chǔ)做深入研究，在這個前提下把重點放在研究旅游地產(chǎn)的發(fā)展定位、核心產(chǎn)業(yè)項目、土地戶分利用、空間格局布局等。二是總規(guī)中的一些附屬專項規(guī)劃。例如防震減災(zāi)規(guī)劃、文保規(guī)劃、豎向規(guī)劃，概念規(guī)劃階段也省略掉。

所謂增加意向性詳細設(shè)計，主要是針對文旅產(chǎn)業(yè)項目而言。和做一般高新園區(qū)之類的規(guī)劃不同，文旅園區(qū)的產(chǎn)業(yè)項目引擎，往往具有“可視性”，光是文字策劃說明得再好，領(lǐng)導(dǎo)可能還是不懂。比例獨特的景觀步道、創(chuàng)意性的休閑商業(yè)“灰空間”、高端地產(chǎn)的景觀化，還有些趣味游樂項目的 “可視性”甚至是設(shè)計都解決不了問題，有時還要結(jié)合多媒體動畫來補充。這些設(shè)計不可能細化到替代后期真正的修規(guī)與設(shè)計，更多是突出創(chuàng)意效果，所以稱之為意向設(shè)計。這種意向設(shè)計主要是為了配合對“核心產(chǎn)業(yè)項目”解釋說明。

客：原來是這樣……謝謝，真心謝謝你們對我說的實話。今天就像是上了一堂課，我總算知道自己要的是什么了。XX規(guī)劃院真的是……（不雅詞匯略），為了多拿合同，簡直是騙客戶嘛。哎，還跟我說什么“總是要做的”。哎，它這種態(tài)度，怪不得做出來的東西總是找不到感覺。根本沒上心，就想著錢嘛…….

主： “總是要做的”——這句話孤立說也沒錯。但是從立項到正式拿地再到后期整合二級開發(fā)者，這里面有很多變數(shù)。先不說有沒有必要提前那么早做；就說做的效果，立項前期做的修規(guī)至少從建設(shè)用地角度，立項前做的修規(guī)是不可能精準的；

更何況大型項目，都需要引入專業(yè)的二級開發(fā)者合作，除了一些引擎項目和準公共項目外，還有一些合作開發(fā)項目應(yīng)該留給二級開發(fā)者去做具體的詳細規(guī)劃。

……

這個客戶的故事不是偶然，而是有代表性。這個故事一方面折射行業(yè)缺乏公信力，有些公司“透支品牌”的不誠信行為；

但另一方面，從純技術(shù)角度，也值得總結(jié)的：大型園區(qū)項目拿地時，應(yīng)該、且只需要做好“概念性（詳細）規(guī)劃”！下面把概規(guī)的內(nèi)容和收費列表總結(jié)：

需要說明：概念規(guī)劃是在借鑒西方國家先進經(jīng)驗上，適應(yīng)市場化需求應(yīng)運而生的。概規(guī)不是法定規(guī)劃、在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒有對應(yīng)的法律地位。因此，概規(guī)的內(nèi)容和取費標準（包括我們提到的細分為兩種概規(guī)）都是在市場實戰(zhàn)中，由城規(guī)、旅規(guī)行業(yè)摸索出來的。無法規(guī)性，但有實戰(zhàn)性。

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